רכישת דירה חדשה או יד 2 היא ההוצאה הכספית הגדולה ביותר ברוב משקי הבית בישראל. גם ההוצאה החודשית של שכירות נחשבת לרכיב ההוצאה הגדול ביותר של רוב משקי הבית, ומחירי הדיור (מכירה והשכרה) ממשיכים לעלות וגורמים ליוקר מחייה המקשה על רוב משקי הבית. עליית מחירי הדיור החלה מאז 1960, אך בעשור האחרון היא משמעותית יותר, על כן שוק הדיוק הפך לנושא מרכזי בשיח הציבורי ובמדיניות של הממשלה, משרד האוצר ובנק ישראל.
על רקע העלייה הדרסטית בהיקף המשכנתאות שנלקחו במחצית הראשונה של שנת 2021, בנק ישראל החליט לנקוט במדינות חדשה על מנת לצנן את שוק הדיור. לאחרונה, בנק ישראל פרסם כי הבנקים המסחריים אינם רשאים לתת הלוואה על דירה קיימת לצורך רכישת נכס נוסף, כאשר מטרת ההחלטה היא לצנן את פעילות המשקיעים בשוק הדיור המקומי וכדי לנסות לבלום את המשך עליית המחירים. בנוסף, בנק ישראל החליט לאחרונה להסיר את מגבלת השליש על מסלולי הריבית המשתנה, ובראשם מסלול הפריים שנחשב לכוכב המשכנתאות בשנים האחרונות.
ההוראות החדשות של בנק ישראל ב-2021
בנק ישראל קובע את המדיניות וההנחיות המגבילות להלוואות בשוק הדיור, במטרה למנוע את המשך עליית המחירים וכדי להשפיע על שחקנים שונים בשוק הדיור, בראשם המשקיעים. בנק ישראל מתערב בשוק המשכנתאות כדי להשפיע על שוק הדיור, למרות ששוק המשכנתאות מהווה ענף משני בתחום הדיור. חשוב לציין כי סביבת הריבית הנמוכה מאפשרת לציבור לקבל מימון נוח ובקלות, לכן הביקוש לדירות גובר וכתוצאה מכך עליית המחירים ממשיכה ומשפיעה על משקי הבית.
הבנק עוקב כל הזמן אחר שוק המשכנתאות ופעילות הבנקים, ולאור העלייה המשמעותית בהיקפי לקיחת המשכנתא בשנת 2021 הבנק החליט לפרסם הוראות חדשות על מנת לצנן את פעילות המשקיעים ולמזער את שיעורי המימון והסיכונים שהציבור לוקח בשוק המשכנתאות.
ההוראות החדשות של בנק ישראל לשנת 2021 הן:
- איסור על מתן הלוואות בשעבוד דירת מגורים לצורך רכישה דירה נוספת. בנק ישראל מודע לטריק של משקיעי הנדל"ן שלקחו הלוואה כנגד שעבוד הנכס הקיים שלהם במטרה להשקיע בדירת מגורים נוספת, כלומר משכנתא לכל מטרה המשמשת כהון עצמי לרכישת דירה נוספת.
- בנק ישראל ביטל את מגבלת השליש לפיה לא ניתן לקחת מעל 33% במסלול משכנתא שהריבית בו משתנה כל פחות מחמש שנים.
- בנקים יוכלו לאשר הלוואה לדיור רק בתנאי שהיחס בין חלק המשכנתא בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה לא עולה על 66.66%.
בנוסף, יש מגבלות עליהן הוחלט בבנק ישראל המשפיעות על שוק הדיור והמשכנתאות, כגון:
- תקופת הפירעון המקסימלית להלוואות לדיור עד 30 שנים.
- הבנק לא יאשר או יבצע הלוואה לדיור אם שיעור ההחזר מההכנסה של הלווים עולה על 50%.
- לפחות 33% מסך ההלוואה לדיור חייב להילקח במסלול בריבית קבועה.
- הלוואה לצורך רכישת דירה ראשונה עד 75% מימון.
- הלוואה למשפרי דיור עד 70% מימון.
- הלוואה לדיור למשקיעים עד 50% מימון.
כיצד ההחלטות החדשות ישפיעו על שוק הדיור?
ההוראות החדשות שהטיל בנק ישראל עומדות להשפיע בעיקר על המשקיעים מאחר והבנק מעוניין לצנן את חלקם בשוק הדיור ולהקשות עליהם לקחת משכנתא כדי להשקיע בנדל"ן. עם זאת, ההחלטות עתידות להשפיע גם על משפרי הדיור, הזוגות הצעירים וממחזרי המשכנתאות. כך לדוגמה, משפרי דיור לא יוכלו לקבל משכנתא על הדירה הקיימת כדי לגייס הון עצמי לרכישת דירה חדשה. זוגות צעירים אשר נהנים כיום מסביבת ריבית משכנתא נמוכה ואטרקטיבית, ייאלצו לגייס הון עצמי בדרכים יצירתיות ולא בדרך של הלוואות הגורמות להם להתחייבות גדולה כלפי הבנקים, מאחר ופחות ישתלם לבצע טריקים כמו משכנתא לכל מטרה או משכנתא הפוכה על דירת ההורים.
