איך מוצאים מיקום מנצח של דירה להשקעה?

לוקיישן לוקיישן לוקיישן או בשפת הקודש: מיקום מיקום מיקום. זה אחד העקרונות החשובים בהשקעות נדל"ן אם לא החשוב שבהם. כל משקיע בין אם הוא מיומן ובעל ניסיון ובין אם זהו הצעד הראשון שלו בעולם השקעות הנדל"ן יודע שיש חשיבות רבה למיקום.

למי שטרם יצא להכיר את מדד הנדל"ן, שם תוכלו לקבל שם את כל העסקאות שבוצעו באזור המבוקש, באילו מחיר מכרו את הנכס וכל המידע שאתם זקוקים לו לשם השקעה נכונה

במאמר זה אני רוצה לתת למשקיע המנוסה והמתחיל כאחד את הכלים, העקרונות וזווית הראיה שלי לגבי בחירת אזור ההשקעה העדיף. כל המאמר הזה יכול להסתכם במשפט אחד שאומר, תשקיעו במרכז תל אביב, אך עם זאת לא לכל המשקיעים יש את הדרוש בכדי להשקיע במרכז תל אביב ומרכיב ההון הוא אחד ממרכיבים אלו.

דירות למכירה בתל אביב – כל הדירות ביד2>>>

ארצה לפרוס בפניכם את העקרונות שלי, אני בכוונה מתמקד בעקרונות משום שעקרונות הם אוניברסליים, ולכן אין להם מגבלה או תנאים אשר בגינם אינם מתקיימים, הם נכונים עבור השקעה בחו"ל ובארץ, בנדל"ן מסחרי או עסקי (עם שינויי התייחסות קלים) ועוד.

העקרונות לפיהם אני מנפה וממפה את אזורי ההשקעה המועדפים עלי הם:

הון עצמי

לרוב הכסף מהווה את המגבלה העיקרית עבור המשקיע, יש דרכים להתגבר על מגבלה זו, לכל משקיע קיימת מגבלה שכזו, מאחר וכמות ההון מוגבלת.

ברור שלמשקיע עם כמה מיליונים המגבלה הזו רחוקה יותר, מאשר למשקיע עם כמה מאות אלפים, אך עדין זו מגבלה שיש להתייחס אליה. לכן כל משקיע חייב לדעת מהן מגבלות ההון שלו ובהתאם לכך לצמצם את חיפושיו לנכסים העומדים במגבלה זו.

איך נקבע המינוף?

המינוף בארץ נקבע בעקרון ע"י כמה גורמים:

• החלטות שהממשלה נוקטת. 

• מגבלות בנק ישראל: החלטה להגביל גובה משכנתאות ללווים (פעם ניתן היה לקחת עד 95% מינוף)

• כמות נכסים: לרוכש נכס ראשון יש אפשרות ללוות עד 75% (בתנאים מסוימים לעיתים יותר) בעוד ולמשקיע מותר עד 50%.

• חוסנו הכלכלי של המשקיע: כמו תמיד הכסף מדבר, לכן משקיע שיש לו חוסן כלכלי הבנק יהיה סלחן כלפיו וימצא עבורו פתרונות הולמים בכדי לסייע לו.

מאחר והמינוף הוא כסף המשלים את הליך הרכישה, אזי גודל/אחוז המינוף בהחלט ישפיעו על התקציב הכולל העומד ברשותו של הרוכש וישפיע על תקרת המחיר לנכס המבוקש.

איך קשורה הגאוגרפיה?

המשמעות הגאוגרפית; אם מדובר בנכס אשר ישמש למגורי הרוכש, אזי יש חשיבות למערכות חינוך, תחבורה, מוסדות שירות שונים ובעיקר מיקום ביחס למקור הפרנסה. אם מדובר במשקיעים, אז אנצל הזדמנות זו בכדי ליישר קו, משקיעים חדשים, לרוב יורדים מעניין ההשקעה משום שקיימת אצלם התפיסה שיש חשיבות לקרבה גאוגרפית לנכס.

מכאן שמשקיע המתגורר במרכז, אך יש לו הון מוגבל, מתקשה לרכוש בקרבה אליו ולכן יורד מכל עניין ההשקעה, זה פספוס. בהשקעות למרחק גאוגרפי גדול יש יתרון חשוב מאוד, בעיקר בהתייחס לשוכרים, בבחינת 'רחוק מהעין רחוק מהלב'. יש לנתק כל אפשרות לקשר רגשי עם הנכס, בעיות ככל שיהיו רובן ניתנות לפתרון בשלט רחוק.

אוכלוסיה

בשלב כלשהו, אחת המסננות היא סוג האוכלוסייה. מאחר וסוגי אוכלוסיות הולכים יד ביד עם מדרג סוציואקונומי, הרי שיש להביא נתון זה בחשבון, כי זו תהיה האוכלוסייה אשר תשכיר מאתנו את הנכס. אני לרוב מבצע בדיקות לגבי רמת אחוז האבטלה בעיר היעד בהתייחס לאחוז האבטלה הארצי, אם יש אחוזי אבטלה גבוהים,

יש להביא בחשבון, כי אנו נשכיר לאוכלוסייה בסיכון מבחינת תשלומי שכר הדירה, מכאן שיש כאן מרכיב של סיכון. כמשקיעים אל לכם לחשוש מסיכונים, אך לכל סיכון צריך שיהיה תג מחיר, משמע במקומות עם סיכון גבוהה, נצפה שתג המחיר יהיה בצורה של תשואה גבוהה יותר עבור הסיכון שאנו בוחרים לקחת.

ערך מוסף

זה עקרון קשה מאחר ולעיתים קשה להגדיר אותו. האם יש ערך מוסף באזור בו אנו רוצים להשקיע. דוגמה לערך כזה, ניתן לראות בסביבת מוסדות אקדמאים, המייצרים קהל שוכרים מסוים, בסיסי צבא דוגמת עיר הבהד"ים (שדווקא לא כל כך הוכיחה עצמה ככל הנוגע לירוחם), אזורי תעסוקה או מסחר, חשוב שיהיו מקורות פרנסה לקהל השוכרים שלכם, מאחר ויש לכך השפעה ישירה על הסיכון שאתם לוקחים על עצמכם (ראו עקרון קודם).

התחדשות עירונית

אם אחת המטרות שלכם, היא לייצר השבחה פסיבית של הנכס (לא כתוצאה ישירה מפעולה שלכם), הרי שאיתור אזורים המיועדים להתחדשות עירונית יכולים להיות אפשרות מעולה. אך יש כאן סיכון, מאחר וכל התהליך של התחדשות עירונית הוא ארוך יחסית, קשה מאוד לנבא היכן הוא יתרחש ומתי.

מכאן שבהחלט יכול להיות מצב שתרכשו נכס באזור שיש לגביו ותכניות שכאלו, אך הן יתממשו בעוד עשור ויותר, ולאו דווקא תהיו אתם אלו שייהנו מכך, לכן זה גם סוג של סיכון השקעתי שיש להביא. להשבחת הנכס שלכם, תוכלו להיעזר ביד38, שתקל עליכם בבחירת המסלול המשתלם ביותר עבורכם. 

החוש השישי

עם הזמן, לניסיון יש ערך רב מאחר והוא מתפתח לסוג של חוש המסייע למשקיע לקבל החלטות מהירות או סיכונים לגבי היכן כדאי להשקיע בהסתמך על הערכות המתבססות על עובדות בשטח וחוש זה.

לסיכום, אין אזור השקע אחד המתאים לכלל המשקיעים, אך הרווח הפוטנציאלי מצוי במקומות רבים, המשקיע חייב לרתום את עקרונות אלו בכדי לדעת להתכוונן לאזור המתאים עבורו. בראיית מעוף הציפור על עקרונות אלו, אנו יכולים לראות כי המרכיב העובר כחוט השני בין כל העקרונות, הוא הכסף (עקרון ראשון) לכסף יש ביטוי רב, החל מההון שיש ברשות המשקיע וכלה במצב הסוציואקונמי של אזור ההשקעה.

*גילוי נאות, כותב שורות אלו עוסק בייעוץ ומתן חוות דעת בנוגע להשקעות נדל"ן, הכתוב בשורות אלו הינו דעתו בלבד על סמך ידיעותיו וניסיונו ואין בכתוב המלצה להשקיע באזור כזה או אחר ו/או בנדל"ן בכלל.

ד"ר אלחנן מגידוביץ'- גורו נדל"ן