תמ"א38: לאן מועדות פני התוכנית?

מה הולך לקרות עם תוכנית המתאר הארצית בשם תמ"א38? מדובר באחת השאלות הגדולות ששוק הנדל"ן בישראל. אז מה עשוי להשתנות, אם בכלל?

לאן הולכת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הידועה יותר בשמה המקוצר תמ"א 38? שאלה זו היא ככל הנראה אחת השאלות המשמעותיות בהן יצטרכו לעסוק שרי האוצר והשיכון הבאים במדינה. כיוון אחד להחלטה באשר לגורלה של התוכנית העניק לאחרונה מינהל התכנון אשר הודיע כי הוא שוקל לבטל את התוכנית לחלוטין במאי 2020 לנוכח העובדה שהיא לא עומדת ביעדיה –חיזוק דירות מפני רעידות אדמה, בעיקר באזורים המועדים לפורענות, כלומר היישובים הסמוכים לשבר הסורי אפריקאי. כמו כן, טענו אנשי המנהל, תמ"א 38 מאפשרת בנייה בשני מסלולים – עיבוי ובינוי או הריסה ובנייה מחדש, וכל זאת במגרש אחד בלבד ומבלי להביא בחשבון תשתיות חיוניות כמו בתי ספר, טיפות חלב, גנים ופארקים ירוקים.

אישור התוכנית

תמ"א 38 אושרה בשנת 2005  כפיתרון נדל"ני לחיזוק מבנים אשר נולד בשל החשש הגובר מפני רעידת אדמה שתכה בישראל בטווח העתיד הקרוב. רעידות אדמה בעוצמות שונות התרחשו בישראל תכופות בעבר והזכורה מכול קרתה בשנת 1837 ופגעה באזור הגליל בארץ ישראל ובלבנון. הרעידה הותירה אלפי הרוגים והחריבה את העיר צפת וסביבותיה, וכן פגעה קשות בעיר טבריה.

תוכנית המתאר שביקשה, כאמור, להקדים תרופה למכה הוגדרה בחוק כהוראת שעה המתחדשת על ידי מינהל התכנון כל חמש שנים. עד כה התוכנית חודשה פעמיים אך כאמור, המינהל הודיע לאחרונה כי התוכנית לא עומדת ביעדים שהוצבו לה כך שהוא לא מתכוון לחדשה בשנית בשנה הבאה מה שהכניס את כל השוק ללחץ.

היקפי הבנייה

על הדרמטיות של ההחלטה יעידו היקפי הבנייה הנרחבים במסגרת התוכנית: על פי הנתונים בענף הנדל"ן נמצאים כיום למעלה מ-1700 פרויקטים במסלול תמ"א בבקשה להיתר, קרוב ל-2000 נמצאים בבנייה ו-כ1350 פרויקטים כבר אוכלסו. כמו כן, מנתוני הרשות להתחדשות עירונית עולה כי משנת 2005 ועד לסוף השנה שעברה ניתנו היתרי בנייה לכ-2,800 מבנים, מהם כ-1,700 שחוזקו ועובו והיתר שנהרסו והוקמו מחדש. בסך הכל חוזקו כ-54 אלף יחידות דיור, להן נוספו עוד כ-26 אלף יחידות דיור חדשות.

אחוזי בנייה משמעותיים אלו מעידים על העובדה הפשוטה ואולי החשובה ביותר בנוגע לתמ"א 38: נוכח הצטמצמות עתודות הקרקע במרכז הארץ, האזור בו מתגוררת מרבית אוכלוסיית ישראל, מהווה התוכנית את הפיתרון היחיד כיום לבנייתן של מסות גדולות של דירות חדשות המקלות על מצוקת הדיור, תוך חיזוקן של דירות ישנות וחידוש מרכזי הערים המתיישנים. סתימת הגולל על התוכנית תגרור, כך נראה, את השוק להיצע נמוך של דירות וזינוק חד במחירים.

אבל למען האמת אין כאן גחמה חד צדדית של מנהל התכנון שהחליט יום אחד לבטל את התוכנית. תמ"א 38 הגיעה בעצמה בשנה האחרונה לסוג של נקודת רתיחה כאשר עיריות שונות כמו רמת גן ורמת השרון מבקשות לבלום את סחף התוכניות בתחום שיפוטן המכביד על התשתיות העירוניות וגורם לעומסי תנועה כבדים בשכונות.

ומה בהמשך

אז לאן נושבת הרוח כעת? ובכן אם הדברים יתנהלו כפי שצריך וממשלה חדשה תקום במהלך החודשים הקרובים בישראל לא יהיה מנוס מלכנס את המועצה הארצית לתכנון ובנייה לדון בנושא בכובד ראש בשיתוף עם הקבלנים והיזמים ולמצוא פיתרון מוסכם שייטיב עם שוק הדיור ויספק ודאות לשוק הנדל"ן. דבר אחד בטוח, גם במינהל וגם ברשויות המקומיות עצמן נוטים יותר ויותר לאשר תוכניות במסלול של פינוי בינוי על חשבון תמ"א 38 שכן הן רחבות יותר ודואגות לכלל ההיבטים הציבוריים – הסביבתי, התחבורתי, התשתיתי, וכיו"ב, כך שבהחלט יכול להיות שהזמן יעשה את שלו ובלי החלטות פורמאליות, התמ"א 38 תיעלם לאיטה לטובת המלכה החדשה –  פינוי בינוי.