פיצול דירות: השקעה או סיכון?

מצוקת הדיור בערים הגדולות הניבה שלל פתרונות יצירתיים, ביניהם פיצול דירה אחת למספר דירות קטנות יותר. משתלם? יצאנו לבדוק

יצא לכולנו להיתקל בטרנד הנדל"ני שהשתרש פה בעשרים השנים האחרונות: פיצול דירות. לטובת מי שלא מכיר, לוקחים דירה גדולה, משפצים אותה כך שאפשר לחלק אותה למספר דירות נפרדות ובכל הדירה נהנה משכר דירה כפולה ואפילו משולש.  

על פניו, נשמע כמו עסקה טובה, רווחית ומשתלמת. האמנם? אם נניח בצד את האופוריה הכלכלית, נשים לב לסוגיה החוקית שכמעט כמו תמיד, עלולה לסבך ואף להכשיל את העסק הזה. 

האם זה בכלל חוקי?

אז הבנתם, שבעשרים השנים האחרונות, עסקי פיצול הדירות הפכו נפוצים מאד, בעיקר בערים גדולות הסובלות מהיצע נמוך של דירות, בעיקר ערי גוש דן. השלב הראשוני שנדרש מכל מי שמתכנן לפצל דירתו הוא להגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

ההליך חשוב על מנת לבדוק ובכלל לוודא שהתכנית האדריכלית מתאימה להוראת תכנית הבנייה העירונית (תב"ע) ובמקרים רבים, התכנית פשוט אינה מתאימה.

מעבר לכך, יש לעיתים התנגדויות מצד השכנים של מפצלי הדירות שמשכירים את הדירות לתיירים, או לעובדים זרים- מה שקרוב לוודאי יוצר רעש, המולה וצפיפות רבים מדי.

הוגשה תביעה שהצליחה באופן משפטי לבטל פיצול דירה שכזה ולהפכו לבלתי חוקי. אם עד לא מזמן העסק לא היה חוקי בעליל וגרר במקרים רבים צעדים משפטיים כנגד מפצלי דירות שלא כחוק, רק שהמדינה אישרה בסוף 2011 הכנסת הצעת חוק להוראת השעה שנחקק במסגרת חוק התכנון והבנייה, שמאפשר פיצול דירות (קיימות, וגם כאלה שאושרו אך טרם נבנו בפועל) וזאת על מנת להתמודד עם המחסור בדירות קטנות ויחסית זולות לזוגות צעירים.

גם ב-2017 הכנסת אישרה את חוק פיצול דירות צמודות קרקע, כשהוועדות המקומיות מחויבות לאשר לעד 20% מכלל הבתים צמודי הקרקע להוסיף יחידת דיור אחת להשכרה, ששטחה עומד על לפחות 45 מ"ר, מתוך מבנה קיים, שבטח של מעל 120 מ"ר.

עד 30 מ"ר לדירה

אלא שההתקנה שאישר שר הפנים דאז, מחייבת עמידה במספר תנאים ספציפיים:
שטח הדירה המיועדת לפיצול יהיה עד 30 מ"ר בלבד; שתתקבלנה חתימות הסכמה של כ-75% מבעלי הדירות בבניין; שהבקשה להקלה חתומה בידי כל בעל זכויות במגרש; שמספר הדירות שהוספו (לאחר הפיצול) לא יהיה גדול יותר מ-30% מהמספר הדירות המירבי המותר על פי הוראות התוכנית התקפה שחלה על המגרש; שהפיצול יגובה בחוות דעת של מהנדס הוועדה; שהבקשה תואמת החלטת הוועדה המקומית ובנוסף המתכננים לפצל דירה צריכים לקחת בחשבון, כי הוועדה המקומית רשאית לא לאשר את הפיצול בגלל מחסור ומוסדות ציבור ושיקולים נוספים.

מה היתרון עבור אלה שמעוניינים לפצל את דירתם שכאמור, עומדת בקריטריונים המלאים לכך? שאין צורך בהיתר בנייה, גם לא בתשלום היטל השבחה, כל עוד הדירות שנוצרו לאחר הפיצול אינן משמשות שוכרים שהינם קרובי משפחתו של בעל הזכויות בנכס.

אגב, רבים בוודאי תוהים האם החוק החדש אכן שינה את הרגלי הפיצול ואת הפירטיות בתחום? ובכן, לא בטוח. מצד אחד, כמות הבקשות לפיצול שהוגשו בשנים האחרונות לוועדות לתכנון ולבנייה באזורי הביקוש, הינן מעטות מאד.

במקביל, לפי הערכות, לא פחות מ-70% מהדירות המפוצלות בערים מבוקשות, הוחזרו למצב הקודם וזאת בשל חשש צרכנים רבים מקנסות כבדים שבהם מאיימות עיריות ומועצות מקומיות. כך שהמחסור הממשי בדירות קטנות וזולות להשכרה, עדיין קיים. 

משתלם, במידה ועומדים בקריטריונים 

מן הסתם, לא נקרא לכם לעבור על החוק ולבצע פיצול דירה/בית קרקע שאינו חוקי, אבל אם דירתכם/ביתכם עומד בקריטריונים הדרושים, או אם מצאתם דרך כחוק שמאפשרת לכם לבצע זאת ללא מניעה (רצוי תמיד לקחת ייעוץ ממומחי נדל"ן ומעורכי דין מתמחים בתחום) הרי שמדובר בעסק משתלם בהחלט.