א.ב מוראנו – מגרשים למכירה: לשים יד על העתיד

שוקלים לרכוש נכס נדל"ני להשקעה? קבלו מדריך קצר שיסביר לכם למה עדיף לבדוק מגרשים למכירה יותר מאשר לרכוש דירה למטרות השכרה, איך תבחרו את חלקת הקרקע שתניב לכם רווחים במשך הזמן הקצר ביותר ומה צריך לבדוק היטב לפני שסוגרים עסקה

א.ב מוראנו קרקעות למכירה קרקעות להשקעה ברעננה קרקעות למכירה ברעננה

השקעה בנכס נדל"ני, שלא כמו השקעה בנכסים פיננסיים, היא בדרך כלל השקעה בטוחה יותר. אלא שבניגוד לרכישת דירה לצורכי השקעה, רכישת מגרש, כלומר שטח קרקע, היא צעד הרבה יותר בטוח עבור המשקיע. גם אם בעקבות משבר כלכלי מקומי או עולמי, דוגמת המשבר הגדול שפקד את העולם בשנת 2008, מחירי הדירות ירדו בעשרות אחוזים וקשה לצפות מתי השוק יחזור למצבו טרם המשבר, מי שמחזיק בבעלותו שטח קרקע לא יפסיד. כי קרקע בבעלות פרטית, בייחוד במדינה קטנה וצפופה כמו ישראל, היא סוג של "שמורת טבע". וכמו שמורות הטבע, גם מגרשים למכירה הם "אוצר" ששוויו רק צפוי לעלות עם הזמן.

את זה בדיוק מבינים משקיעים שמביטים לעבר העתיד. מי שעיניו נשואות קדימה, מבין את פוטנציאל הרווח הענק של קניית מגרש: מחיר הרכישה של היום כמעט ללא יוצא מן הכלל יהיה נמוך בהרבה מאשר מחיר המכירה העתידית. משקיע עם סבלנות יודע שהיא תמיד משתלמת.

אולי זה יפתיע אתכם, אבל בשוק של מגרשים למכירה יש גם מציאות. לעיתים, מגרשים מוצעים למכירה במחיר נמוך מסיבות שונות, חלקן אישיות (למשל גירושים, מצב כלכלי קשה שאליו נקלע בעל המגרש או ירושה שצריכה להתחלק במהירות בין כמה יורשים) וחלקן משום שבעלי המגרש אינם מודעים לגובה ערך ההשבחה של הקרקע בעתיד.

מגרשים למכירה: למה כדאי יותר להשקיע באדמה

קבלו סיפור אמיתי: הסבים של ט' רכשו בשנות ה-50 של המאה שעברה 10 דונמים של קרקע חקלאית לא הרחק מגבעת שמואל. איש לא חלם אז שהיישוב יתרחב לעבר השטח החקלאי  ויהפוך למבוקש כל כך. באמצע שנות בערך ה-70 הם מכרו את הקרקע כדי לקנות דירות לשניים מילדיהם שנישאו. אם היו מחכים שני עשורים בלבד, היו יכולים לקנות דירות גם לנכדים.

סיפור הפוך קרה ל-ד' שרכש ב-2010 ב"מחיר מציאה" מגרש חקלאי בסמוך ליישוב בשרון, מפני שבעליו חשבו שיעברו שנים רבות עד שייעוד הקרקע ישתנה, אם בכלל. והנה, הפתעה: היישוב צמח והפך למבוקש והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה את הרחבתו, ואותה קרקע אושרה לבנייה וערכה קפץ פי עשרות מונים.

כך קרה גם לבעלי מגרשים באזורי תעשייה ישנים, שמכרו את הנכס שלהם בזול, כי חשבו שפוטנציאל ההשבחה שלו נמוך ולא רצו לשלם מיסים על מבנה שכמעט לא הכניס להם רווחים. והנה, הפתעה: העיר התקרבה לאזור התעשייה, תוכנית המתאר השתנתה והרוכש החדש נהנה מרווח עצום בעקבות שינוי הייעוד והיתרי הבנייה הגבוהים שקיבל.

למה עדיף לרכוש מגרש להשקעה יותר מאשר דירה להשקעה? הנה דוגמה: אדם רכש לפני שנתיים דירה להשקעה בנתניה ב-1.3 מיליון שקלים ומשכיר אותה ב-4,000 שקלים לחודש. את ההשקעה – בלי להיכנס כרגע לנושאים כמו עלויות תחזוקה, בלאי של הנכס, התעסקות עם שוכרים וכדומה, שלא לדבר על האפשרות שמחירי השכירות וערך הכנס ירדו – הוא יחזיר לעצמו לאחר כ-27 שנים לערך.

אם בסכום הזה אותו אדם היה רוכש מגרש באזור ביקוש, כלומר בסמוך לעורקי תחבורה מרכזיים או בקרבת יישוב שנמצא בתהליכי צמיחה, גם אם בזמן הרכישה הקרקע לא הייתה זמינה לבנייה, סביר להניח שתוך פרק זמן הרבה יותר קצר לא רק שהיה מחזיר לעצמו את הסכום שהשקיע אלא גם מכפיל ואף משלש אותו.

בנוסף, גם אם אותו משקיע היה מחליט למכור את המגרש שרכש עוד לפני שהופשר לבנייה, לאור הביקוש הגדול למגרשים למכירה והמשך המגמה של צמצום היצע הקרקעות הפנויות, הוא לא היה מפסיד מהעסקה. ההיסטוריה מלמדת שכאשר מדובר בקרקע, הגלגל לא חוזר לאחור. כל מי שהשקיע באדמות הרוויח לאורך הזמן.

מגרשים למכירה: מה מציע השוק

אם אתם מתעניינים ברכישת קרקע למטרות השקעה, חשוב שתדעו שקיימים הבדלים בין סוגי מגרשים למכירה, בהתאם לייעוד הקרקע על פי תוכניות המתאר הארציות, המחוזיות או  המקומיות.

קרקע שהופשרה למטרות מוגרים: מדובר במגרשים באזורי ביקוש בערים או ביישובים בתהליכי הרחבה שכבר קיבלו את האישורים הנדרשים והדרך בינם לבין בנייה קצרה: אתם יודעים בוודאות גבוהה שתוך כמה שנים יוקם בניין על השטח שרכשתם. מגרשים כאלה יהיו כמובן היקרים ביותר.  כאן כדאי לצייו, כי ככל שקרקע נמצאת קרוב יותר לתהליכי בנייה, כך עלותה תהיה גבוהה יותר והתשואה העתידית תהיה לפיכך נמוכה יותר.

קרקע חקלאית: קרקע שייעודה לפי תוכניות המתאר הארציות הוא למטרות חקלאיות בלבד. בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים רוכשים קרקעות מסוג זה, בעיקר כאשר החלקות החקלאיות סמוכות ליישובים בתהליכי התרחבות, בהנחה שעם הזמן ישונה ייעודן והן יופשרו לבנייה.

קרקע למטרות תעשייה ומסחר: קרקעות המיועדות להקמת מפעלים, מבני תעשייה, עסקים, חנויות ומשרדים. קרקעות למכירה מהסוג הזה אפשר למצוא, למשל, באזורי תעשייה הצמודים לערים או ליישובים במגמת התרחבות. בעניין זה כדאי לציין כי בשנים האחרונות אזורי תעשייה ישנים רבים בפאתי ערים ויישובים, שהיו במשך שנים  מוזנחים ושימשו רק לתעשיות "ישנות", עוברים "מתיחת פנים" ובעלי המגרשים זוכים להיתרי בנייה נדיבים כמו גם אישורים לעירוב שימושים. לא מעט בעלי מגרשים שהיו מיועדים לתעשייה בלבד זוכים כיום לאישור גם לבניית משרדים, מרכזי קניות, חניונים, מלונות, ואפילו מגורים.

שטחים פתוחים: קרקעות שנועדו להיות ריאות ירוקות, ורק לעיתים רחוקות תאושר בהן בנייה.

מגרשים למכירה: מה לבדוק לפני הרכישה

רוב המשקיעים שבודקים אופציה של קניית יחידת קרקע להשקעה, לא חושבים עליה כעל נכס עבור הדורות הבאים אלא רוצים לקצור את פירות ההשקעה במהלך חייהם. לכן, חשוב מאוד, כאשר אתם בוחנים רכישה של מגרשים למכירה, לבדוק בקפידה את ייעודה  הרשום של הקרקע ואת מצב הליכי השינוי של הגוש או החלקה שבהם ממוקם המגרש שבו אתם מעוניינים. אם אתם בודקים מגרשים למכירה שעדיין לא ניתן לבנות עליהם, בדקו את הסיטואציה הספציפית, את הצפי לשינויים בתכנון באזור, ואת מצבם של מגרשים סמוכים בעלי ייעוד דומה.

"שיעורי הבית" הללו ואחרים נדרשים כדי שתוכלו להגיע להחלטה על בסיס נתונים מושכלים ולא על בסיס משאלות לב. אתם הרי לא רוצים למצוא את עצמכם תקועים עם מגרש שבעשורים הקרובים לא יהיה לכם מה לעשות איתו. כך גם תוכלו לדעת מה יהיו אחוזי התשואה העתידית שההשקעה שלכם תניב ומה יהיו ההוצאות שיושתו עליכם עד לעליית הטרקטור הראשון על הקרקע שלכם.

כך למשל שטח חקלאי יכול להיות נתיב השקעה בטוח למדי, אם הקרקע  סמוכה ליישוב מבוקש שנמצא בצמיחה ואם קרקעות סמוכות כבר עברו שינויי ייעוד. במקרים כאלה שוויה של הקרקע יזנק לאחר תהליך שינוי הייעוד. ועדיין, צריך להיכנס לעסקה כזאת בעיניים פקוחות: התהליכים הביורוקרטיים הנדרשים אורכים זמן, וגם השקעה חכמה עלולה לדרוש מכם להתאזר באורך רוח מספר שנים.

קראו עוד על קרקעות.

מגרשים למכירה: למה רצוי עם ליווי מקצועי

כאשר אנו מדברים על מגרשים למכירה, הנושא קצת גדול יותר מסוגי קרקעות ואפיקי השקעה. מדובר בהתנהלות מול גופי התכנון, גופים ממשלתיים, עורכי דין, שמאים ועוד. לא מומלץ לעשות את כל זה לבד, מאחר שהתנהלות לקויה עלולה לגרום לכם הפסדים כספיים גדולים. אתם חייבים לוודא כי עומדים לצידכם אנשי מקצוע שילוו אתכם עקב לצד אגודל בכל שלב ושלב.

לכן רצוי מאוד להיעזר באיש מקצוע מנוסה או בחברה מתמחה בתחום, שמבינים בהליכים ויודעים כיצד להתנהל מול הגופים השונים. בדקו היטב את המוניטין והניסיון בתחום של מי שבחרתם כמלווה, בקשו שמות של לקוחות שיכולים להעיד על איכות עבודתו, כמו גם תיק עבודות קודמות.

חשוב שהשותף המקצועי שלכם למסע יהיה מישהו שתוכלו לסמוך עליו בעיניים עצומות. אחרי הכל, אתם יוצאים למסע ארוך בשטח לא מוכר לכם והתנהלות נכונה תסייע לכם לשמור על הרווח שיניב לכם "האוצר" שבו השקעתם.

א.ב מוראנו – קרקעות למכירה, שלמה המלך 37, קרית אונו 5542133, טלפון: 03-949-9669