תוכנית הרבעים: כיצד היא הולכת להשפיע על בירת הנדל"ן של ישראל?
לאחר חודשים ארוכים של דחיות, התנגדויות ועיכובים, אושרה לאחרונה תוכנית הרבעים 3 ו- 4 בתל אביב, שעוסקת בתוכניות הקשורות למבני מגורים באיזור מרכז העיר. הכוונה היא לתוכניות עבור מבנים שאינם מיועדים לשימור, ומטרתן העיקרית היא שמירה על ציביון השכונות הקיים ועל השטחים הירוקים.
אחת הטענות החריפות כנגד התוכנית, גרסה כי היא סותרת את הוראות תמ"א 38, אך טענה זו נדחתה ונקבע כי זכויות הבנייה ייקבעו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. אז מהי בעצם תכנית הרבעים וכיצד תמ"א 38 תושפע ממנה? פנינו אל המומחים.
המטרה: קידום התחדשות עירונית
"התוכנית קמה כדי לשמור על צביון הרחובות הקיים, לקדם התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38, בעיקר על מנת לחזק מבנים מרעידות אדמה ולאפשר שמירה על אופייה האדריכלי של העיר", אומר עו"ד דורון תמיר, מומחה להתחדשות עירונית ממשרד 'שטרית-תמיר, עורכי דין', "הרעיון היה לקבוע סטנדרט ברור של כללים לגבי זכויות בנייה מקסימליות אפשריות בתל אביב, תוך חלוקתה לרבעים מתוך התחשבות בצרכיו השונים של כל רובע ורובע – זאת, על מנת למנוע אי ודאויות אצל יזמים ובעלי קרקעות, שלא תמיד ידעו בבירור מה הזכויות המותרות באזור הרלוונטי להם, במיוחד בעת ייזום פרויקטים של התחדשות עירונית. "עצם קיומה של התכנית מאפשר אישורים מהירים של תכניות לתוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש."
התוכנית, אשר מוסיפה לעיר פוטנציאל של כ- 5,000 יחידות דיור, לא רק מגדירה במדויק את נפח הבנייה המותר, אלא מבצעת גם הבחנה בין רחובות ראשיים (נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי וכד') לרחובות משניים, ובין פרויקט במסגרתו נוספות קומות לבניין ישן, לבין פרויקט של הריסה ובנייה מחדש וזה באיזור מרכז תל אביב. כך, במסלול של תוספת קומות על בניין קיים, אשר עומד בקריטריונים של תמ"א 38, תותר תוספת של עד שבע קומות ברחובות ראשיים, ותוספת של שתי קומות ברחובות משניים. במסלול של בנייה מחדש, לעומת זאת, לאחר הריסת בניין תותר בנייה של עד שמונה קומות ברחובות ראשיים, ועד שבע קומות ברחובות משניים. כמו כן, מצפון לרחוב פנקס, כלומר באזור המאופיין ע"י בנייה נמוכה, תותר בנייה של עד חמש קומות. אך לא רק היזמים עמדו לנגד עיניהם של יוזמי התכנית, אלא גם האדריכלות העירונית בעלת המוניטין המשובח, במיוחד מאז שארגון אונסק"ו (ארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם) הכריז על "העיר הלבנה" בתל-אביב כ"אתר מורשת עולמית".
מחפשים דירה בפרויקט חדש במרכז תל אביב? היכנסו כאן למגוון רחב של דירות!
לפתור את הכאוס
"תוכנית הרבעים מבינה שיש כיום כאוס תכנוני בישראל ומנסה לפתור את זה", מספר רן גולדמן, אדריכל עמית במשרד 'סנאן עבדאלקאדר אדריכלים' ביפו, "מצד אחד היא מאפשרת את הציפוף הנחוץ, ומצד שני היא שומרת על עקרונות תכנון שלא יאפשרו את אותו כאוס. למשל, במקום הסתכלות על כל בניין בפני עצמו, בוחנים אותו כחלק מהרחוב וכחלק מהשכונה. זאת גישה מאוד בריאה והלוואי ששאר הערים יישמו אותה".
נשמע שהכל נפלא, לא? אז לא בדיוק. גם בתוכנית הרבעים ישנם כשלים. "לאחר אישור התוכנית, העירייה תוכל לגבות ממוכרי דירות היטלי השבחה על הזכויות הנובעות מהתכנית, דבר שייקר את הדירות אוטומטית ב300-600 אלף ש"ח לכל דירה", מדגיש עו"ד תמיר, "זאת, למרות שייתכן שאותו בניין כלל לא יבצע התחדשות עירונית בקרוב. מעבר לכך, אני לא יודע אם מדובר בכשלים ממש או שמדובר בשיקולי רווחיות של יזמים, אבל יזמים רבים טוענים שבמסגרת התוכנית והתיאומים עם אונסק"ו לגבי הרצון לשמור על 'העיר הלבנה', יהפכו מבנים מסוימים לכאלו שפרויקט של תמ"א 38 מסוג 1 (להם תתווסף קומה וחצי בלבד) לא יהיו כלכליים ולכן לא יבוצעו. "לדעתי, על הרשות לשקול לנייד זכויות ואו לאפשר ליזמים למכור את הזכויות לקומה הנוספת".
כדאיות כלכלית היא תנאי פתיחה בסיסי ולכן רצינו לדעת האם הדבר קיים גם במקרה של תמ"א 38 2 במסגרת התכנית. "למיטב הבנתי, השיקולים היחידים הם שיקולים כלכליים", גורס עו"ד תמיר, "למשל, בניין בן ארבע קומות עם 16 דיירים, שדרוש לו חיזוק, ייתכן שלא יוכל לעבור תמ"א 38 סימן2, כיוון שמהרווחים ממכירת הדירות החדשות שניתן להוסיף לא ניתן יהיה לייצר את הבניין החדש ולאפשר רווח יזמי סביר. "למרות שבתל אביב מחירי הדירות הנוכחיים מאפשרים גם ייזום של פרויקטים שמקומות אחרים לא היו יוצאים לפועל, אולי כדאי להרגיל את היזמים לרווחים סבירים ולהוריד חלק מהם מהעץ".
תוכנית הרבעים: האם מדובר בכדאיות כלכלית?
יפו העתיקה בחוץ, ג' ו-ד' בפנים
מי שכרגע מודרת מתכנית הרבעים היא יפו. "נכון להיום, רוב שטחה של יפו "העתיקה" שקרוב לחוף הים יזכה רק לחיזוק וניצול תוכניות חלות", אומר אדר' גולדמן ומסביר כי "השכונות מסביב ליפו העתיקה, כגון שכונת שפירא והמשכה לכיוון יפו העתיקה, כפופות לתוכניות קיימות או כאלו הנמצאות בהכנה. לעומתן, השכונות ההיקפיות, מנווה עופר, שכונת דקר והשכונות הסובבות – יפו ג' ו-ד' – יוכלו לנצל את מלא הזכויות של תמ"א 38 על פי סימן 3 בתוכניות הריסה ובנייה מחדש".
לסיכום, נראה שלאחר תקופה ארוכה בה צצו התנגדויות ועיכובים, אושרה תוכנית הרבעים (3 ו- 4) בתל אביב. תוכנית זו עוסקת בכל הקשור לתכנון מבני מגורים במרכז העיר, ומטרת העל שלה היא לשמור על ציביון השכונות הקיים ועל השטחים הירוקים הקיימים באיזור. עם זאת עולה, כי אחת הטענות החריפות המופנית לתוכנית זו היא סתירת הוראות תמ"א 38, אולם נדמה כי טענה זו נדחתה ונקבע שזכויות הבנייה ייקבעו לפי פרמטרים שתנחה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
למגוון פרויקטים חדשים הקליקו כאן!
