כיצד נקבעת ריבית המשכנתא שלכם?
רכישת דירה ולקיחת משכנתא לטובת הרכישה היא בין העסקאות הגדולות ביותר עבור רוב תושבי המדינה. לכן, ידוע לכל, שכל עשירית האחוז (0.1%) בריבית המשכנתא שלכם מאוד משמעותית ויכולה להתבטא בתשלום או חסכון של אלפי שקלים.
אז איך הבנק קובע את ריבית המשכנתא שהוא נותן לכם? מדוע אתם מקבלים ריבית מסוימת ומישהו אחר מקבל ריבית אחרת? ומה אפשר לעשות כדי לנסות ולהוריד את הריבית? בכתבה הבאה נסקור בפניכם את חמשת הפרמטרים המרכזיים שקובעים את ריבית המשכנתא שתקבלו מהבנק.
חמשת הפרמטרים שיקבעו את ריבית המשכנתא שלכם
אחוז מימון
הפרמטר הראשון הוא היחס בין גובה ההלוואה שתקחו לבין עלות הנכס – ככל שאחוז המימון (כלומר, היחס בין גובה ההלוואה לעלות הנכס) יהיה נמוך יותר, כך גם הריבית שתקבלו תהיה נמוכה יותר. לדוגמה, אם מישהו רוכש דירה במיליון ש"ח ומבקש משכנתא בסך 400 אלף ש"ח, אז אחוז המימון שלו הוא 40% והוא יקבל ריבית טובה יותר ממי שרוכש את אותה הדירה ומבקש 600 אלף ש"ח (60% מימון).
ישנן 3 מדרגות לפיהן הריביות משתנות:
- עד 45% מימון: תקבלו את הריבית הזולה ביותר
- בין 45%-60%: תקבלו ריבית בינונית
- מעל 60% מימון: הריבית שתקבלו תהיה הגבוהה ביותר
ככלל, על מנת לקבל ריבית זולה יותר כדאי להקטין את אחוז המימון עד כמה שניתן.
טיב הלווים
ככל שהלווים יהיו בעלי חוזק פיננסי חזק יותר כך גם הבנק ירגיש יותר בטוח ולכן יהיה מוכן לתת ריבית טובה יותר.
טיב הלווים נקבע על בסיס פרמטרים רבים, אך אלו הם החשובים ביותר: גובה ההכנסות נטו, הוותק בעבודה, העובדה ששני בני הזוג עובדים, החסכונות שיישארו לאחר לקיחת המשכנתא, היחס בין גובה החזר המשכנתא למשכורות נטו ועוד.
ככל שהנתונים הללו יהיו לטובתכם (משכורת גבוהה יחסית, וותק בעבודה וכו') כך הריבית שלכם תהיה זולה יותר ולהפך.
טיב הנכס
ככל שהנכס יהיה "טוב" יותר וסחיר יותר כך גם הבנק ירשה לעצמו לתת לכם הוזלה בריבית.
ישנם 2 סוגי נכסים שמתומחרים בריבית גבוהה יותר:
- נכסים זולים מדי: נכס שנמצא באזור פחות יוקרתי, בקומה גבוהה ועולה יחסית זול (סביב 600 אלף ש"ח ומטה), הריביות עבורו יהיו גבוהות יותר.
- נכס יקר מדי: על אותו המשקל (ואולי באופן קצת אבסורדי), נכס ממש ממש יקר (מעל 5 מיליון) גם כן יתומחר בריביות גבוהות יותר, מכיוון שהסחירות שלו נמוכה (כלומר, לבנק יהיה הרבה יותר קשה למכור את אותו הנכס במידה ויאלץ) ולכן הריבית שתקבלו עליו תהיה גבוהה יותר.
תמהיל המשכנתא שבניתם
משכנתא היא לא הלווואה בודדת אלא מורכבת ממספר מסלולי משכנתא.
ככל שתדרשו מהבנק מסלולים יציבים ובטוחים יותר עבורכם, הבנק ייקר את גובה הריבית על מנת לפצות את עצמו על הסיכון שהוא לוקח (הרי אם הריבית שלכם קבועה הסיכון עובר לצד של הבנק).
ולהפך, ככל שהמסלולים שלכם יהיו משתנים יותר, צמודים יותר למדד ובעיקרון "מסוכנים" יותר כך גם הבנק יהיה מוכן לתת לכם ריביות זולות יותר, כי הסיכון בעצם נמצא בצד שלכם ואם יהיו עליות ריבית בהמשך הוא יפוצה באופן אוטומטי.
המו"מ מול הבנק
למרות ארבעת הפרמטרים שצוינו למעלה, עדיין יש משקל חשוב ביותר לאופן ולצורה שבהם מבצעים את המו"מ מול הבנק.
ייתכן ויהיו שני לווים בעלי אותם נתונים (אחוז מימון דומה, טיב נכס דומה וכו') ועדיין אחד יקבל ריבית מעולה והשני יקבל ריבית גרועה. זה בעיקר בגלל שהראשון ידע לנהל מו"מ חכם ויעיל ואילו השני לא ידע לעשות זאת נכון.
אם אתם לא יודעים כיצד לנהל משא ומתן עם הבנק, או מרגישים שאתם לא בנויים או אוהבים לנהל מו"מ שכזה – כדאי לשקול להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא לטובת התהליך.
מלבד ניהול המו"מ, היועץ יוכל לעזור לכם לחסוך כסף רב גם בבניית תמהיל משכנתא חכם וניהול נכון של המשכנתא.
לסיכום
כנראה שאתם מבינים לבד כמה חשוב לקבל ריבית נמוכה במשכנתא ועכשיו אתם גם מבינים מדוע כל אחד מאיתנו מקבל ריבית שונה בבנק. אנחנו מקווים שהמידע בכתבה עזר לכם לדעת באיזה מקום אתם נמצאים על ציר הריביות ומאחלים לכם לקחת את המשכנתא הנכונה והזולה ביותר עבורכם!
הכתבה נכתבה על ידי משכנתאמן, אתר המשכנתאות הגדול בישראל – בו ניתן למצוא את המידע המקיף ביותר על עולם המשכנתאות בישראל לרבות מדריך משכנתא מקיף, מחשבון משכנתא מתקדם, ועוד.
