הביטוי "תמ"א 38" נשמע תכופות בשיח הנדל"ן הישראלי בהקשר של התחדשות עירונית, אך מהי אותה תכנית בעצם? מהם הקריטריונים לביצועה? מהם השינויים האחרונים בחוק? גם אתם רוצים שהבניין שלכם ישודרג, אבל כיצד מוציאים אל הפועל פרויקט שכזה?

לאור העובדה שבעשרות השנים האחרונות לא נרשמה רעידת אדמה חזקה באזורנו, מדענים סבורים שקיים סיכוי לרעידת אדמה חזקה בעתיד הקרוב. מהחשש שהרעידה תגרום להתמוטטות מבנים רבים, ממשלת ישראל אישרה בשנת 2005 את תכנית מתאר ארצית מספר 38 לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (או תמ"א 38).

התכנית כוללת את המבנים שנבנו לפי היתר בנייה לפני 1.1.1980, לפני שנכנס לתוקף תקן מחייב 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זכאית לאשר אותה. התכנית שאושרה לא הייתה מספקת ולכן הוכנסו בה בשנים האחרונות מספר עדכונים ותיקונים. כך, כיום ניתן לחזק ולעבות את הבניין הקיים ולהוסיף לו חדר/ממ"ד, מעלית ומרפסת שמש. אפשרות נוספת היא של פינוי בינוי, כאשר במסגרתו הבניין הישן נהרס ובמקומו מתוכנן בניין חדיש ומודרני הכולל חניות ואשר נבנה עם מפרט טכני עשיר.

מצא את ההבדלים

הכול נשמע מצוין, לא? אז זהו, שכמו בכל תכנית טובה, גם כאן עלולות להיווצר בעיות, במיוחד בשל מעורבות של קבלני חתימות ויזמים לא מנוסים. על מנת שניתן יהיה לדלג מעל המשוכות ולהתמקד בעשייה חיובית בלבד, הוקמה פלטפורמה בשם "יד38" אשר מאגדת בעלי מקצוע כגון אדריכלים, עורכי דין  ושמאים. המיזם נועד להעניק לדיירים הגנה מקסימלית בתהליך ההתקשרות מול יזמים.

במה שונה המיזם ממיזמי תמ"א 38 אחרים? "בראש ובראשונה, הפרויקט הינו פרויקט חברתי, הלוקח בחשבון את סך כל המורכבות והצורך להתחשב בצרכי הדיירים" מסביר אלי סהר, מנהל חטיבת התחדשות עירונית ב"יד 38" מבית אתר יד2. סהר מוסיף "בניגוד למצב הרווח כיום, בו הפרויקט מנוהל כאשר היזם נמצא מול הדיירים, דבר המהווה ניגוד אינטרסים מובנה בין הצדדים. אנו פועלים יחד עם הדיירים לטובת הצלחת הפרויקט".

זה כמובן נשמע מצוין בתיאוריה, אבל אני מנסה לברר עם סהר אילו צעדים ננקטים בפועל. "כיום, לדיירים אין כלים מקצועיים באיזה יזם לבחור, ובדרך כלל  הבחירה ביזם נעשית על סמך התמורה שאותו היזם מוכן היה לתת לדיירים, ללא יכולת לבחון האם ההצעה ישימה בפועל והאם היא משתלמת ליזם. על פי רוב, לא נעשית בדיקה איכותית של היזם והאם יש לו את היכולת המקצועית והפיננסית לבצע את הפרויקט בפועל" מסביר סהר.

אז מה שונה במיזם החדש? "במיזם שלנו השקיפות היא מלאה, משום שלהבנתנו שיתוף הדיירים בפרויקט משפר את איכותו ואת הבנת הפרויקט לעומקו- ידע זה כוח.

אלי סהר, מנהל חטיבת התחדשות עירונית ביד38

מעבר לכך, בחירת היזם מתבצעת מתוך מאגר יזמים וקבלנים מהימן, בליווי עו"ד מטעם הדיירים ומפקח בנייה, אשר מסייעים בניהול המו”מ ובקבלת האישור הסופי" אומר סהר ומוסיף באותו הקשר כי "לעומת המצב כיום, בו התכנון האדריכלי מוכתב על פי צרכי היזם, מה שעלול להוביל לפגיעה באינטרסים של הדיירים הקיימים, במקרה שלנו אדריכל מטעם הדיירים מתכנן בפועל את הפרויקט.

"שינוי משמעותי נוסף, הוא שאת ניתוח הזכויות של הפרויקט מבצעים מספר אדריכלים בו זמנית, על מנת שניתן יהיה למקסם את זכויות הבניה הניתנות בפרויקט. ככל שיש יותר זכויות בנייה, היזם מרוויח יותר וכך ניתן לדרוש יותר תמורות לדיירים".

מונעים חוזה לא הוגן

סהר מדגיש כי "בכל הקשור לממשק בין היזם לדיירים סביב סוגיית החוזה, היום, ברוב המקרים, היזם הוא זה שמכתיב את החוזה לדיירים ופעמים רבות ישנם סעיפים הפוגעים בזכויות הדיירים. במקרה שלנו, את חוזה ההתקשרות עם היזם כתבו עשרה עורכי דין מהמובילים בתחום ייצוג הדיירים, על מנת למנוע חוזה לא הוגן המגיע מהיזם".

סהר מסביר כי אצלם מנהל פרויקט מטעם הדיירים מוודא שכל התמורות שהובטחו לדיירים מומשו בפועל. יתרה מזאת, בפרויקטים נבחרים, בהם רמת הרווחיות ליזם גבוהה במיוחד, ניכרת תמורה לדיירים הוותיקים, הכוללת השתתפות במימון של ועד הבית.

"מדובר בשינוי מהותי ביותר לעומת רוב הפרויקטים שקיימים כיום בשוק, הדיירים הופכים להיות בעלי הבית האמתיים של הפרויקט", מסכם סהר, "וזה עוד לפני שדיברנו על נושאים מהותיים כגון היעזרות בשמאים ותפקידם הקריטי בתהליך של מפקחי הבנייה, שיהיו בעלי יכולת אמתית לעצור את התקדמות הפרויקט במידה וישנה בעיה בבנייה".

בסך הכול, נראה כי תמ"א 38 היא תכנית טובה הטומנת בחובה אפשרויות רבות, אולם על מנת שניתן יהיה להגיע למצב שבו כולם יוצאים מרוויחים, יש צורך להיעזר באנשי מקצוע איכותיים ואמינים לנהל את התהליך באופן אשר ממקסם את ההגנה והתמורה לדיירים.

לפרטים נוספים על יד38