עניינים עם שכנים: כך תתמודדו עם מחלוקות בבניין המשותף

השכן המרעיש, הכלב שנובח, הוויכוח על תמ”א 38, הצינור שהתפוצץ ועוד כמה בעיות שצצות מדי פעם בין דיירים – וגם הדרכים לפתור אותן

איך אפשר להתמודד עם השכנים בבניין משותף?

טוב שכן קרוב מאח רחוק, קובע הפתגם הידוע. ואכן, איכות החיים בבניין מגורים משותף, מהסוג המשמש את מרבית אזרחי ישראל, עשויה להיקבע במידה רבה על ידי טיב ואיכות היחסים בין השכנים המתגוררים זה לצד זה בנכס. לדיירי בניין משותף, בין אם מדובר בדירה קנויה או בדירה שכורה, יש באופן עקרוני אינטרס זהה – לקיים יחסי שכנות טובה למען חיי היומיום וגם כדי לשמור על ערך הדירות. עם זאת, באופן כמעט בלתי נמנע, מדי פעם בפעם צצות ועולות מחלוקות בין הדיירים. אז מהן הבעיות הרווחות בבניין מגורים משותף וכיצד ניתן להתמודד עמן?

שקט בבקשה: מפגעי רעש

זו ככל הנראה הבעיה השכיחה ביותר בבניין מגורים משותף, כזו שכמעט כולנו מכירים. הבעיה הזו יכולה להיות, למשל, השכן שאוהב לשמוע מוסיקה בווליום גבוה, השכן שמחליט לקדוח בקיר דווקא בשעות המנוחה, או השכן שאוהב מאוד לארח אנשים רבים ולקיים מסיבות שגולשות אל השעות הקטנות של הלילה.

שימוש בשטחים משותפים

השטחים המשותפים (הרכוש המשותף) בבניין מגורים הופכים לא אחת לזירת קרב בין השכנים. רוצים דוגמאות? בבקשה: ויכוחים על רמת הניקיון של חדר המדרגות ומחלוקות הנוגעות לקשירה של אופניים או עגלות ילדים, ויכוחים סביב השימוש במרתף או מקלט הבניין, ויכוחים על צורתה של גינת הבניין, ויכוחים על מקומות החנייה המשותפים, ויכוחים על השימוש בגג הבניין ועוד.

לשפץ או לא לשפץ

בין אם מדובר בשיפוץ סטנדרטי או בהליך של תמ”א 38, עבודות נרחבות המיועדות לשיפור מראה הבניין והשבחת ערך הדירות מובילות לא פעם ל”פיצוץ” בין הדיירים: יהיו מי שיגידו שבכלל אין צורך לבצע את העבודות, כאלו שיאמרו שצריך תכנית שיפוצים אחרת, דיירים שלא יהיו מרוצים מהקבלן שנבחר, כאלו שיעלו דרישות שונות כתנאי להסכמתם לביצוע השיפוץ וגם כאלו שפשוט יסרבו לשאת בתשלום.

היי, עשית לי נזק!

השכן העביר ספה בחדר המדרגות ושרט לכם את הדלת? צינור מים דלף באמבטיה של השכן מלמעלה וגרם לנזק רציני בתקרת הסלון שלכם? השכן התקין צלחת טלוויזיה על הגג ועל הדרך פגע בדוד השמש שלכם? כן, זה קורה לפעמים. אם יחסי השכנות טובים וקיים רצון אמיתי של שני הצדדים לפתור את העניין במהירות וביעילות – כך עדיף לכולם. אבל אם לא? בעיה!

תשלום דמי ועד הבית

כל מי שאי פעם כיהן בוועד הבית (שמיד נדבר עליו קצת יותר בהרחבה) יוכל לספר לכם על מה שמכונה “הדייר הסרבן” – זה שמאחר באופן קבוע בתשלומים השוטפים של דמי הוועד, או פשוט מתחמק בכל דרך אפשרית מהתשלום וצובר חוב. 

הנביחות של לאקי מפריעות לישון

רבים מאיתנו אוהבים חיות מחמד ומאושרים לגדל אותם, אבל מנגד ישנם גם כאלה שמסיבות השמורות איתם אינם נמנים על חובבי חיות הבית. כלבים נחשבים אמנם לידידיהם הטובים ביותר של בני האדם, אבל גידול כלבים בבניין משותף עלול להוביל לעתים למחלוקות בין הדיירים, בעיקר בכל הקשור לנביחות בשעות היום או הלילה והימצאות של שערות בחדר המדרגות או במעלית.

השוכר שלא אכפת לו

ברבים מהבניינים המשותפים קיימות דירות מושכרות, כאלה שבהן הדיירים מתחלפים מדי זמן. תחלופת דיירים בדירות מושכרות עלולה ליצור בעיה עבור הדיירים הקבועים, בעיקר אם לדירה שכזו נכנס שוכר שאין בעיניו חשיבות רבה לקיומה של מערכת יחסים טובה עם שכניו, לרמת הניקיון בבניין וכו’.

לקריאה נוספת

זה לא עסק ככה

שני מקרים פחות שכיחים, אבל עדיין כאלה שיש להם פוטנציאל ליצור בעיות ממשיות בין דיירי בניין משותף: בית עסק הפועל במקום (בדרך כלל בקומת הקרקע של הנכס), או שכן שמחליט יום בהיר אחד לפתוח עסק בדירת המגורים שלו.

אז איך מתמודדים עם הבעיות?

  • ועד הבית – זו אמורה להיות הכתובת הראשונה לכל מחלוקת שצצה בין הדיירים. הוועד נבחר באסיפה כללית של הדיירים (שבה נוכחים לפחות מחצית מבעלי הנכסים). הוועד אחראי למעשה על ניהול כל הרכוש המשותף בבניין, כולל טיפול במפגעים בשטחים אלה, באמצעות גביית דמי ועד בית. כך שבין אם מדובר בתקלה במעלית או בפיצוץ צינור מים בחצר – הוועד אחראי לטפל במפגע באמצעות אנשי מקצוע.
  • חברת ניהול – במקרה שאף אחד מהדיירים לא מעוניין לכהן כוועד הבית או שלא הושגה הכרעה להקמת ועד כזה באסיפה הכללית של הדיירים, ניתן לשכור את שירותיה של חברת ניהול נכסים. נציגי החברה ישמשו כוועד הבניין וינהלו אותו תמורת תשלום שיחול על הדיירים.
  • האגודה לתרבות הדיור – האגודה, באמצעות 90 סניפיה שברחבי הארץ, מספקת שורה ארוכה של שירותים לדיירים בבתים משותפים, ביניהם ייעוץ והדרכה לוועד הבית, סיוע משפטי במקרה של “דיירים סרבנים”, בעיות הנוגעות לשטחים המשותפים ועוד ועוד.
  • רשם הבתים המשותפים – המפקח על רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים הוא גוף המיועד לפתור מחלוקות בנכסי מגורים משותפים. בסמכות המפקח לדון בשורה ארוכה של נושאים, ביניהם השטחים המשותפים, הוצאות של ועד הבית, מחלוקות בנוגע לביצוע תמ”א 38, בעיות שוטפות בין דיירים ועוד.
  • ערכאות משפטיות – זה לא נעים אבל לפעמים פשוט אין ברירה, וכך יכול ויכוח בין דיירים, למשל על היקף הנזק שגרם דייר אחד לדירת הדייר השני, לגלוש אל הגשת תביעה משפטית. במקרה שמדובר בתביעה שהיקפה הכספי הוא מעבר לסמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות, הרי שהצדדים יזדקקו לשירותיהם של אנשי מקצוע שונים, ביניהם עורך דין ושמאי.
  • הרשות המקומית והמשטרה – העירייה או המועצה המקומית היא לעתים הכתובת לפתרון בעיות שונות בבניין המגורים, למשל במקרים של מפגעי רעש בשעות המנוחה או פעילות לא חוקית של עסק בדירת מגורים. גם המשטרה אמורה לסייע לכם במקרים של מפגעי רעש, בעיקר בשעות הלילה.